二手房税费怎么算:契税增值税个税中介费一篇讲清

谈二手房的时候,挂牌价从来不是你真正要付的钱。一套 300 万的房子,光税加中介就可能再多出三十多万,落到谁头上、能不能省,全看几个关键字段:房本满几年、是不是唯一住房、买方家庭名下几套、面积多大。这篇按 2024 年 9 月财政部公告第 16 号契税新政,把二手房交易里的四笔大钱逐笔讲明白,你也可以边读边用 二手房税费计算器 把自己那套填进去对一遍。

二手房税费一共有几笔

真正影响成交价的是这四块,外加一点零碎的过户费:

• 契税:买方缴,看家庭住房套数和面积分档。
• 增值税及附加:卖方缴,满 2 年常见免征,不满 2 年按全额约 5.6%。
• 个人所得税:卖方缴,满五唯一免征,否则差额 20% 或全额 1%。
• 中介费:按城市行情 2% 到 3%,绝大多数热门小区由买方实际承担。
• 过户费 + 抵押登记费:不动产登记中心按张收,住宅 80 元一项。

注意一件事:增值税和个税法律上都是卖方税,但在谈判里几乎都会折进总价转嫁给买方。所以谁出哪一笔,本质是谈出来的,不是默认的。

契税:首套二套的差距被新政压平了

契税由买方缴。2024 年 9 月第 16 号公告把过去的 90㎡ 这条线彻底撤了,现在全国统一成:首套房 ≤140㎡ 按 1%,>140㎡ 按 1.5%;二套房 ≤140㎡ 按 1%,>140㎡ 按 2%;三套及以上按 3%。

关键点是这里的"家庭"指本人加配偶加未成年子女合并算套数,不是只看你自己名下几套。买之前去不动产登记中心打一份家庭住房查询单,别凭印象判断,印象基本都偏少。140㎡ 以内首套二套都是 1%,差距确实很小;但一旦房子超过 140㎡,首套二套就拉开到 1.5% 对 2%,这条线还在咬人。

增值税:满 2 年是第一道关卡

房本下证满 2 个完整自然年,普宅免征增值税。不满 2 年,不论普宅非普宅都按全额约 5.6% 缴,也就是 5% 增值税加 0.6% 附加。北上广深加部分新一线还多一个"满 2 年但非普宅"的中间档,按差额也就是售价减原值乘 5.6% 征。

所以"满五"省的不只是个税,它通常已经把增值税这块顺便免掉了。一套不满 2 年的房子,光增值税就能压着成交价多出一大截,谈价时这是你最该让卖家分担的一笔。

满五唯一:卖家这边唯一能主动凑的省税项

满五,指房本登记日距离这次过户合同日满 5 个完整自然年。唯一,指卖方家庭在所在城市仅此一套住房。两个条件同时成立,个人所得税免征。一套 300 万的房子,这一项就省 3 万左右,是卖家这边能主动凑出来的最大省税项。

要小心的是,配偶名下、未成年子女名下另有一套就破"唯一",包括老家继承的、老人加你名字的。签合同前务必把两个人的家庭住房查询单都拉出来。还有一个常踩的坑:满五是按房本登记日算,不是印发日、缴税日或合同日,临界一两个月很容易掉档。

个税本身有两个口径:能拿出原值发票和合理费用凭证,按差额 20% 征;拿不出,税务局按核定征收全额 1%。普通二手房在实操里绝大多数走 1%,因为差额 20% 算下来通常更贵,而且老房子原始购房发票多半丢了。

一个真实例子:北京 95㎡ 谈到 320 万

我自己帮朋友算过一套北京 95㎡、口头谈定 320 万、合同还没签的房子。房龄满 2 不满 5,买方家庭名下首套。工具拆出来是这样:契税 3.2 万按 1%,增值税 17.92 万按不满 2 年的 5.6%,个税 3.2 万按 1% 核定,中介费 8.64 万按 2.7%。光税加中介就 32.96 万,占总价 10.3%。

拿着这个数去找卖家谈"要么增值税你担,要么再降 15 万",比空口说"信我税真的很多"靠谱一百倍。把每一笔摆出来,谈判才有锚。如果你还要算后续的月供和首付,可以接着用 按揭计算器 把持有成本一起估进去。

谁承担,写进合同第一条

行规上中介费名义是卖方 1% 买方 2%,但热门小区基本都是买方全包;增值税个税名义是卖方,经济上几乎都转嫁给买方。这些都不要靠口头默认,合同第 1 条就写明每笔税由哪一方承担,百分比加支付方都落白纸黑字。

最后一句提醒:工具给的是国家口径加北上广深 4 个城市的本地差异,各地税务局每年都在调微观参数,最终税单可能跟工具算的偏 0.5% 到 1% 的总价。正确用法是用它谈房价时心里有底,真正首付之前去不动产登记中心或税务大厅打一份正式完税单预审,拿到那张纸再签贷款合同,别凭工具数字直接打首付。

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Made by Toolora · Updated 2026-06-13