房贷计算公式拆给你看,等额本息 vs 等额本金 100 万 30 年实测

我 2022 年签房贷合同那天,银行经理花了 90 秒把两个选项口头讲完,然后递笔过来。我当时其实没听懂,签完回家自己用 Excel 跑了三天,才搞明白两种方式 30 年下来差了 12 万利息。

这篇用一组真实的数字 (100 万本金 / 30 年 / 4.0% 年利率) 把两种还款方式从公式到月供再到总利息全部跑一遍,以及一个我后来总结的提前还款判断方法。

先看结论

| | 等额本息 | 等额本金 | |---|---|---| | 首月月供 | 4,774 元 | 6,111 元 | | 末月月供 | 4,774 元 | 2,787 元 | | 30 年总利息 | 718,696 元 | 601,667 元 | | 利息差 | | 省 117,029 元 |

等额本金 30 年下来比等额本息少还约 11.7 万利息,但前 10 年的月供压力大很多。要不要选它,看你的现金流。

下面拆数学。

等额本息的公式

每月还相同的钱,前期还的大部分是利息,后期才是本金。月供公式:

M = P × r × (1+r)^n / ((1+r)^n - 1)

P = 贷款本金 (1,000,000)
r = 月利率 (年利率 / 12 = 0.04 / 12 ≈ 0.003333)
n = 还款月数 (30 × 12 = 360)

代入算: M ≈ 4,774.15 元

每个月固定这个数,360 个月不变。总还款 = 4,774.15 × 360 ≈ 1,718,696 元,其中利息 718,696 元。

第一个月的利息占比:

首月利息 = 1,000,000 × 0.003333 ≈ 3,333 元
首月本金 = 4,774 - 3,333 = 1,441 元

也就是说,你第一个月还的 4,774 块里,3,333 是利息,只有 1,441 是真正还了本金。这就是为什么前几年觉得"还了那么多怎么本金没动"。

等额本金的公式

每月还相同的本金,加上当月剩余本金产生的利息。月供公式:

本月本金 = P / n = 1,000,000 / 360 ≈ 2,778 元 (固定)
本月利息 = 剩余本金 × r
本月月供 = 本金 + 利息

第一个月:

本金: 2,778
利息: 1,000,000 × 0.003333 ≈ 3,333
月供: 6,111 元

最后一个月:

本金: 2,778
利息: 2,778 × 0.003333 ≈ 9
月供: 2,787 元

总利息 = 等差数列求和 ≈ 601,667 元。

为什么等额本金省 11.7 万

本质是: 等额本金前期还了更多的本金,后期需要付利息的本金基数小了。

我用一个粗暴的类比: 假设你借朋友 1000 块,日息千分之一。

方案 A: 每天还 11 块,30 天还完
方案 B: 第一天还 200,后面 800 慢慢还

方案 B 后面 29 天的利息是基于 800 算的,方案 A 后面 29 天的利息是基于近 1000 算的。利息差就出来了。

具体的逐月对比,我会直接打开 mortgage-calculator 输入这三个参数,它会出 360 行的明细表,每行写清本金、利息、剩余本金。比 Excel 自己写公式快多了。

怎么选

我建议按这三个问题判断:

1. 现在月入多少?

如果首月月供占月入超过 50%,选等额本息。生活要紧。

100w / 30 年 / 4.0%,首月 6,111 元,意味着如果你税后月入低于 12,000 元就不要选等额本金。

2. 未来 5 年现金流稳定吗?

如果你正在创业、行业波动大、有娃要养,选等额本息。固定月供给你心理安全感。

3. 有没有提前还款的可能?

如果你大概率 5 到 10 年内会提前还,选等额本息和等额本金差距会缩小。具体多少差,可以用 loan-comparison 把两种方式并列对比,假设第 7 年提前还 30 万,看哪种最终利息更低。

关于提前还款

我自己 2023 年中提前还过 20 万,那年我用 loan-prepayment-calculator 算了三种方案:

| 方案 | 描述 | 节省利息 | |---|---|---| | 缩短年限 | 月供不变,30 年变 23 年 | 约 19 万 | | 减少月供 | 年限不变,月供降低 | 约 11 万 | | 不还,投理财 | 假设理财年化 4.5% | 多赚约 1.6 万 |

结论很清晰: 缩短年限最划算,前提是你后面 23 年的月供你扛得住。

什么时候提前还划算的判断,网上有个口诀叫"前期还划算,后期还鸡肋",其实就是: 还款年限过半之后,你每个月还的大部分已经是本金,利息没多少了,提前还的边际收益变小。

具体到一个数字: 30 年贷款,第 15 年是分界线。第 15 年之前提前还,省的利息明显;第 15 年之后,你不如把钱拿去 compound-interest-calculator 算一下,投个稳健理财可能更划算。

一句话总结

房贷本质就是借钱付利息。两个公式不复杂,真正难的是看清自己的现金流。

mortgage-calculator 把数字跑出来,你才有谈判和决策的底气。签字之前花 10 分钟跑一遍,可能就省下一辆车。

Made by Toolora · Updated 2026-05-26