中国二手房交易税费计算器, 契税 + 增值税 + 个税 + 中介费 + 过户费, 按城市 + 房龄 + 家庭情况精算, 含 2024 财政部最新优惠。
- 本地处理
- 分类 计算度量
- 适合 买东西、做计划、训练或排期前,先算出大概范围。
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- 能等就等到"满五唯一"。差 2 个月满 5 的, 多等 2 个月直接免掉卖方个税 (大约总价的 1%)。计时起点是不动产权证 (老房本是房屋所有权证) 的"登记日", 不是印发日, 不是契税票日, 临界时务必去登记中心核一下日期。
- 把"买方首套"身份认全。配偶单独名下有一套、你名下零套, 部分情况下用单方购房可以把二套 (>140㎡ 2%) 改回首套 (1%), 1% 的总价不是小钱。各市具体口径不同 (限购、夫妻购房分开认定的城市) 操作前必须问清当地不动产登记中心, 不要照着别人的案例硬抄。
- 保留原值发票和装修发票。如果卖方能拿出当年的购房合同 + 契税票 + 装修发票 + 利息凭证, 个税可以走"差额 20%"路径。短持低溢价房 (持有 3 年涨幅 20% 以内) 走差额 20% 通常比 1% 核定省。没发票就只能走 1% 不能选。
- 合同第 1 条就写明各税由谁承担。除非合同明文"卖方净到手价"或"买方实收价", 中国习惯都是卖方税通过总价转嫁到买方。谈价时直接谈"含税总价"还是"净到手价", 把口径锁死, 别口头默认。
- 不满 2 年的房不要急着接。5.6% VAT 在 300 万的房子上是 16.8 万, 远超急售卖家给的"降价让利"。让卖家等到满 2 年的线过了再签, 这一项是真金白银的省, 不要被卖家"现在就过户能便宜 5 万"的话术骗。
这个工具能做什么
免费在线二手房交易税费计算器, 严格按 2024 年 9 月财政部公告 第 16 号契税新政 + 财税〔2016〕23 号增值税口径来算。一次填好总价、 建筑面积、所在城市、房本满几年、买方是首套还是二套, 立刻拆出每一笔 钱去哪了。契税 (买方, 按 1% / 1.5% / 2% / 3% 四档)、增值税及附加 (卖方, 满 2 年免征 / 不满 2 年 5.6%)、个人所得税 (卖方, 满五唯一免征 / 否则差额 20% 或全额 1%)、中介费 (按城市默认 2%-3%)、过户费 + 抵押 登记费 (80 元一项)。
内置北上广深 + 杭州 + 南京 + 成都 + 武汉 + 苏州 + 重庆 + 西安 + 长沙 + 天津 + 青岛 + 厦门 + 合肥 + 郑州 + 宁波 + 沈阳 + 福州 + 佛山 共 19 个 高频城市的中介费率与"普宅 / 非普宅"判定线 (北上广深差额征 VAT 的口径 会单独提示)。底部附 5 条降税建议, 优先凑满五唯一、夫妻名义分担首套、 原值发票留好别走 1%、装修费票走差额 20% 时能抵扣、不满 2 年的房尽量 谈由卖家承担一部分 VAT。
所有计算都在浏览器本地 JavaScript 完成, 总价和家庭情况都不会上传服务器。 数字给的是国家口径 + 4 个一线城市的本地差异, 实际过户那一天以税务局 当地最新政策为准, 各市细节差异大, 不要照搬。
工具细节
- 输入
- 数值
- 页面会根据工具类型展示文本框、数值控件、文件选择或结构化输入。
- 输出
- 即时结果
- 结果区优先给出可操作结果，支持项会显示复制、下载或可视化预览。
- 隐私
- 浏览器本地处理
- 主工具逻辑未发现外部 API 调用，输入通常留在当前标签页内处理。
- 保存 / 分享
- 可分享链接状态
- 关键设置会进入 URL，复制链接后别人能复现同一组参数。
- 性能预算
- 首屏 JS ≤ 18 KB
- 没有声明 WASM 依赖，适合快速打开和移动端使用。
- 适用场景
- 计算度量 · 营销人
- 分类和职业标签用于推荐相关工具、组织内链，并帮助用户快速判断是否适合当前任务。
怎么用
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1. 输入
把内容粘贴或拖入工具面板。
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2. 处理
点击按钮,在浏览器内本地处理,文件不上传。
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3. 复制 / 下载
一键复制结果或下载到本地。
二手房税费计算器 适合怎么用
适合快速估算、对比和规划数字,帮你在做最终决定前先有底。
适合计算任务
- 买东西、做计划、训练或排期前,先算出大概范围。
- 一次只改一个输入,对比不同方案。
- 把模糊假设变成能讨论的数字。
计算检查项
- 认真核对单位、日期、比例和取整方式。
- 健康、金融、税务、法律相关结果只能做规划参考,不能替代专业意见。
- 重要结果要保存输入条件,方便以后复算。
下一步可以接着做
这些入口会把当前任务接到更完整的工具链里。
真实使用场景
签定金前先把税费摊开看一遍
跟卖家口头谈定北京一套 95㎡ 二手房 320 万, 合同还没签。填 进去, 房龄选"满 2 不满 5", 买方家庭名下"首套"。工具直接 拆出来, 契税 3.2 万 (1%), 增值税 17.92 万 (不满 2 年 5.6%), 个税 3.2 万 (1% 核定), 中介费 8.64 万 (按 2.7%)。光税 + 中 介就 32.96 万, 占总价 10.3%。这时候找卖家谈"要么 VAT 你担, 要么再降 15 万", 比"信我税真的很多"靠谱一百倍。把数字摆 出来才有谈判的锚。
两套差不多的房, 用税费判定哪套更划算
同小区两套, A 套 450 万 / 120㎡, 房本 3 年 (未满 5), 卖方 唯一; B 套 460 万 / 118㎡, 房本 6 年, 满五唯一。两套都跑 一遍, A 套个税 4.5 万 (1%), B 套个税 0。挂牌看 B 套贵 10 万, 算上税其实 B 套实付便宜 5.5 万。光看挂牌价容易被卖家 牵着走, 算完税费再决定要不要去看二看才有理智判断。
确认自己到底算不算"首套"
你 2 年前卖了老家一套房, 配偶名下还有现在自住的一套, 你正 准备在另一个城市买房。是首套还是二套? 把"家庭名下住房套 数"切换看一下。0 套 = 首套 (110㎡ 契税 1%); 1 套 = 二套 (新政之后 ≤140㎡ 也是 1%, 但 >140㎡ 跳 2%)。2024 新政把 首套二套的差距大幅压平了, 但 140㎡ 以上的房子这条线还在 咬人。签合同前先去不动产登记中心打一份《家庭住房查询》, 别凭印象判断"我应该算首套", 印象基本都偏少。
自己跑过户和找中介代办之间做选择
中介开口 2.7% (300 万的房子要 8.1 万) "帮你跑流程"。其实 你也能自己跑, 网上预约不动产登记中心, 跟卖家一起排一次 队、交资料 (房本 + 身份证 + 税单), 30 天左右过完。把中介 费率改成 0, 看其余账面金额。如果交易没复杂点 (没贷款过 户、卖家本地、共有人没纠纷), 省 8 万跑两个半天, 算下来 时薪很高。
卖家自己算清到手能拿多少, 再决定下一套买多少
准备卖上海一套 138㎡, 650 万, 房本 6 年, 你家这套是唯一 住房。填进去切到卖家视角, 个税免征 (满五唯一), 增值税 免征 (满 2 年普宅), 中介费 ~9.7 万, 抵押注销 80 元。实际 到手大概 640 万, 不是 650 万。再去算下一套的首付, 很多家 庭没把"卖方自己要花的这一截"扣掉, 就照着 650 万的现金流 去定下一套, 一锁链就紧。
常见踩坑
忘了"家庭住房"是把配偶和未成年子女合并算的。买方自己名下 0 套, 但配偶有 1 套, 仍然按二套算, 140㎡ 以上时契税要多给 1% 的总价, 不是小钱。
把"满 5 年"按房本印发日去算, 不按登记日。计时起点是不动产权证 (老房本是房屋所有权证) 上的"登记日", 跟印发日、缴税日、合同日都不是同一个日子, 临界一两个月很容易掉档, 决定个税到底免不免就在这一两个月。
误以为卖家挂牌价已经包了 VAT。除非合同里明文写"卖方净到手价"或"买方实收价", VAT 法定就是卖方税, 经济上一定会在谈判时转嫁到买方手里。合同第 1 条就要写明各税由谁承担, 不要靠口头默认。
隐私说明
你填的总价、面积、城市、房龄、家庭住房情况全部在浏览器本地 JavaScript 算完, 一个数都不会上传服务器, 也没有分析统计你填 的数。本工具不收集个人收入、工资、贷款余额、身份证号这类隐私 字段, 没问就一定不存。URL 状态化只编码城市 / 总价 / 面积 / 房龄 / 首套这几项, 不带姓名、地址、银行卡。如果具体房价在你 当地很敏感 (例如学区房挂牌讨论), 这条链接就不要随手发到群里。
常见问题
类似工具组合
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