购房能力计算器：你到底能买多贵的房?

真实使用场景

• 打开看房 App 之前先定一个现实的预算

  很多人看房是反着来的:先爱上一套 650 万的房,再发现银行只批 480 万。先跑这个工具。填进 120 万年收入、每月 400 元车贷、 已存 60 万首付，你会看到 28% 规则在 6.5% 利率下把你定在 530 万左右。这样你就只浏览对的价位档,而不是去看一堆贷不下来 的房,见贷款经理时心里早有那个数。

• 看看先还清车贷能不能换一套更大的房

  你背着每月 550 元车贷,离想要的房还差 40 万。把每月负债那栏 改成 0,看可买房价往上跳，那是后端(36%)上限松开了。如果 跳的幅度超过 40 万,那么在申请前还清或重组车贷就是最便宜的 上车方式,利率和首付一分不用多花。

• 把 FHA 的 31/43 和普通的 28/36 放一起比

  FHA 贷款允许更高的比例（前端 31%、后端 43%），如果你负债 轻但收入吃紧,这可能多出几十万的购买力。把上限改成 31 和 43, 记下新的房价上限,再切回 28/36。这个差额正好是 FHA 审批多给 你的那部分房子,然后你再拿它去权衡多出来的房贷保险成本。

• 用明年的利率给购房能力做压力测试

  利率从 6% 涨到 7.5%,你想在锁价前知道这对上限意味着什么。 其他输入全不动,只改利率。1.5 个点通常会砍掉 12%-15% 的最大 贷款额,因为反解还款公式是被利率主导的。看到具体金额（而不 只是"利率涨了"），才能判断是现在锁还是再等,以及报价该降多少。

• 把首付储蓄目标定到刚刚好

  你想买 500 万的房,在攒 50 万还是 100 万之间犹豫。两个首付各 填一遍,看首付占比那个读数:500 万房上的 50 万是 10%(要交 PMI),100 万是 20%(免 PMI)。因为贷款上限是收入决定的,多 出的 50 万直接加到房价上,同时把你顶过 PMI 门槛，工具一次 就把这两个效果都显示出来。

常见踩坑

• 把房租当负债填进去。你现在的房租不该填进每月负债栏，买房后它就没了。只填买房后依然存在的义务(车贷、助学贷、信用卡最低还款)。把房租算进去会大幅低估你的购房能力。

• 忘了税费和保险。"我能负担每月 2800"是完整的住房上限,不是贷款月供。房产税 + 保险 + 物业可能要 400-700 元/月,它们都从那 28% 里出，把税费栏填 0,你就会高估自己能批下来的房价。

• 把首付当成贷款能力。首付越多房价就等额越高,但它不会抬高银行批给你的贷款额，那个上限完全由你的收入和两个负债收入比上限决定。别以为"多存钱 = 能多贷款"。

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