资本化率计算器:NOI、资本化率与房产价值

真实使用场景

• 看房前先筛一遍房源

  房源标了报价,中介报了租金。把租金填成年毛收入,如果暂时没有更准的 数就按租金的三分之一估费用,几秒就读出资本化率。要是一栋 50 万的 双拼算出来才 3%,而全城其他房都是 6% 到 7%,你就知道这趟看房可以 省了,把周六留给一个能过你门槛的房源。

• 反推你最多该出的价

  你从卖家的运营报表里知道 NOI,而且低于 6.5% 的回报你不买。切到 反推价值模式,填入 NOI 和 6.5,工具直接给你价格上限。在这个价或 以下出价,不管卖家怎么包装那个报价,你的回报都有保障。

• 给翻新出租的房子定租金目标

  你以固定价格买入,需要知道这栋楼得做出多少 NOI 才值。用反推 NOI 模式,填入买入价和你要求的资本化率,工具返回你必须达到的 NOI。 再从中减去你估的费用,就得到翻新后必须撑起的毛租金。

• 把一批候选房放到同一把尺上比

  三栋楼、三个价、三份租金表。资本化率把它们放到同一根轴上,让一栋 租金薄的便宜楼和一栋租金强的贵楼能被诚实地排序。把每个结果复制, 粘到同一条备注里,资本化率又高又稳的那个就是该重点出手的。

常见踩坑

• 把房贷月供算进运营费用。资本化率是无杠杆指标,还贷被有意排除在外。把贷款加回去,NOI 就缩水,资本化率会显得比房产真实赚的差很多。

• 在要求年度数的字段里填了月度数。资本化率跑的是年租金和年费用。拿一个月的租金去对一整个价格,资本化率会算小十二倍。先把租金和费用乘以十二。

• 漏掉空置和维修准备金。一套"现在满租"的房,仍要留出几个百分点应对空置月和维修。漏掉它们 NOI 就虚高,资本化率把这笔交易美化了,真实回报后面才让人失望。

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